Neue Hoffnung für Immobilien-Anleger
BGH verurteilt Verkäufer wegen überhöhter Garantiemiete
Die Krise an den Weltfinanzmärkten verunsichert deutsche Privatanleger und führt zu verstärkten Investitionen in Immobilien als vermeintlich sichere Sachwerte. Dabei sind die Kaufpreise oftmals ebenso überhöht, wie die von einer Mietgarantin oder dem Verkäufer garantierte Miete.
Doch wenn Mieteinnahmen garantiert werden, die in Wirklichkeit gar nicht zu erzielen sind, können Anleger dies zu einer Rückabwicklung der Kaufverträge nutzen. Wir kennen aus unserer Praxis zahlreiche Fälle, in denen die garantierten Mieten bei der Vermietung nicht erzielt werden konnten. Oftmals sind die mit verkauften Stellplätze zu den angegebenen Preisen nicht zu vermieten. Viele Mieter nehmen lieber eine kostenlose Laternengarage, als 50 € oder mehr im Monat für einen Stellplatz zu zahlen.
So war es auch in einem jüngst vom Bundesgerichtshof (Az.: V ZR 175/07) entschiedenen Fall. Der Verkäufer der Immobilie wurde zu Schadenersatz verurteilt, weil der garantierte Mietpreis der mit der Wohnung verkauften Garage schon bei Abschluss des Kaufvertrags nicht zu den in den Verhandlungen angegebenen Konditionen vermietet war. Der Verkäufer hat beim Käufer durch die Angabe der garantierten Miete die Annahme geweckt, diese würde auch tatsächlich erzielt. Der Käufer muss in solchen Fällen zwar damit rechnen, das Risiko eines künftigen Leerstands zu tragen. Er kann aber nicht davon ausgehen, dass sein Erwerb von Anfang nicht mehr als eine Spekulation auf eine künftige Vermietbarkeit zu den von dem Verkäufer in den Kaufvertragsverhandlungen angegebenen Konditionen bedeute.
Dies gilt auch dann, wenn der Verkäufer das Leerstandsrisiko durch die Vereinbarung einer Garantie zeitlich beschränkt übernimmt. Eine auf die Dauer von drei oder fünf Jahren befristete Garantie stellt bei einer vollständigen Finanzierung des Kaufpreises keine nachhaltige Sicherung des Käufers dar, die den Verkäufer von der Verpflichtung zur Aufklärung über die tatsächlichen Umstände der Vermietung befreien könnte. Weist der Verkäufer oder der von ihm eingeschaltete Berater auf diesen Umstand nicht hin, machen sich beide schadenersatzpflichtig.
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